La vendita della nuda proprietà di un immobile si evolve con il cambiamento del tasso legale d’interesse.







Usufrutto e nuda proprietà.
Una specifica molto importante da fare è la differenziazione tra usufrutto e nuda proprietà.
L'usufrutto è il diritto di utilizzare un immobile, potendo godere di esso sia come abitazione o come fonte di reddito tramite locazione.
La nuda proprietà, invece, non concede al nudo proprietario né il diritto di abitazione né il poter usufruire di eventuali rendite collegate all'immobile. Chi vende tramite questo contratto è normalmente un anziano, che conserva fino al suo decesso il diritto di abitare in quella casa, ottenendo, d'altro canto, dei mezzi finanziari per vivere in maniera più confortevole tramite i proventi della vendita.
Chi compra in nuda proprietà lo fa normalmente come un investimento per il futuro, essendo consapevole che ci potrebbero volere numerosi anni prima di entrare nel pieno godimento del bene. E' importante sapere che il nudo proprietario non paga l’Irpef sulla proprietà, perché è l’usufruttuario che continua a pagare le tasse, esattamente come prima del rogito.


La normativa fiscale
C'è un vantaggio fiscale per chi compra tramite questa tipologia di contratto. L’imposta di registro per la vendita della nuda proprietà è data moltiplicando l’aliquota del 9 o del 2%, se “prima casa”, al valore della nuda proprietà, che ovviamente è più basso del valore della piena proprietà dell’immobile. In più, Imu e Tasi, oltre che l'Irpef, rimangono a carico di chi vive l'immobile.


Conti
Il prezzo di vendita della nuda proprietà è l'insieme di alcuni elementi come gli indicatori delle quotazioni immobiliari (stato di conservazione dell’immobile, ubicazione, ecc.), che determinano il valore della piena proprietà dell’immobile, da cui deriva quello della nuda proprietà. Bisogna calcolare la differenza tra il valore della piena proprietà e il valore dell’usufrutto, che a sua volta si genera da appositi coefficienti che cambiano in base all’età dell’usufruttuario (tabella): più è giovane, tanto più alta sarà l’aspettativa di vita, maggiore sarà il valore dell’usufrutto.


Tasso d’interesse
Dal 1° gennaio 2019 il tasso legale d’interesse è salito dallo 0,30% allo 0,80% e pertanto con il D.M. 19/12/2018 è stata adeguata la tabella di calcolo dell’usufrutto, che è di seguito riportato. La tabella viene adeguata dal Ministero dell’Economia e delle Finanze ogni volta in cui cambia il tasso legale.


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